前店后院 经营的基石谈选址

美发***

前店后院存在的形式简单多样，在大型购物中心、超市、独立门面前店后院其生存能力和持续盈利能力为目前各种商业模式所罕见。
    大经济时代的到来，使创业、投资成为时代的主流，每个人都在追求自己的财富梦想，每个行业都在上演财富裂变的神话，投资开店当老板的人越来越多，有人形容现在的中国是全民经商。但开店并非是 " 春种秋收 " 那么简单，而是牵涉到诸如选项、选址、融资、进货、销售、管理等多个环节。以零售为主的经营模式决定了店面选择的重要性，好的选项关系到未来是否可以持续的发展，而好的选址则决定是否可以快速得到实际的利润，所以好的选址等于成功了一半，它往往直接决定着创业的成败。那么，如何有效选择开店的 " 黄金宝地 " 呢？对此我们根据多年的经验总结了五条 " 良策 " ：

  一、广开渠道寻找商铺。现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场也有个 "2 ： 8 法则 " ，即公开出租信息的店铺只占总数的 20 ％，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占 80 ％。所以，寻找商铺一定要广开渠道，多管齐下，无论是否转让或者明示关停的铺面，都要一一问过。

  二、 " 客流 " 就是 " 钱流 " 。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说， " 客流 " 就是 " 钱流 " ，千万不要因为怕竞争、怕店租高而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，提高销售量。

  三、选址要有前瞻性。并不是所有的 " 黄金市口 " 都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。

  四、注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月销售在 2 万元左右的店，其月租金在 3000 元－ 4000 元比较合适，能保证一定的毛利率。

    总之商铺的选择应侧重于区域经济、收入水平、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，而非一味强调价廉，通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，也可保证店铺的稳定性，这些地方是我们理所当然选择的地方。

那么具体该如何有效选到一间称心如意的铺面呢？我们根据多年的经验和潜心的研究给出如下的标准和方法：

（一）先对目标地点进行有效的商圈分析。

1 、 条件分析。这是一个重要因素，它既决定商店的货流是否畅通，也决定商店的客流是否畅通，从而制约商店的经营效率。

2 、 客流分析。这是一个关键因素，商店应尽量选择在客人或潜在客流最多、最集中的地点，以使更多人能就近购买商品。

3 、 竞争店铺分析。店铺周围的竞争情况对商店的经营也有很大的影响。一般来说，如果店铺经营内容与竞争店铺相同或相似，应尽量远离竞争对手开店；如果店铺经营内容与竞争店铺不同或互补，则应选择在竞争店铺附近开店。

4 、 地形特点及位置布局分析。要选择能见度高、视野开阔的地点开店；一般来说，拐角的位置往往是最理想的地点。

5 、 城市规划分析。要考虑城市建设规划，零售商必须从长计议，在了解交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅建设等规划的前提下做出最佳地点的选择。

6 、 效益分析。最后一道工序是对店铺的未来效益进行评估，要详细测算成本费用情况，以此为据最后决定是否开店。

（二） 考虑店铺所在位置的地形、地貌

1 、 方位情况。方位是指店铺坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与店铺所处地区气候条件直接相关，如：风向、日照均对店面的朝向有很大影响。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

2 、 走向情况。走向是指在店铺所选位置顾客流动的方向。比如我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行习惯，店铺在选择地理位置进口时应以右为上。如店铺所在地的道路如果是东西走向的街道，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳位置。

3 、 交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般来说在这种交接地，店铺建筑的能见度大，但在选择十字路口的哪一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为店铺的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最好将店铺设在三叉路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将店铺设在路口的 " 转角 " 处，效果更佳。

（三） 根据所经营商品价格来确定地址。

   要求终端地点选择与主营商品价格及潜在客户群密切相关，如人流与消费集中的步行街、顶级商场、大学集中的附近商业街、旅游城市中心商业区等。

（四）对附近经营店铺进行调查，发现个中优势及问题。

   客观的评价要胜于主观的臆断。考察终端地址时，有必要还要对该店铺周边经营者进行一个有效的咨询。一是更加明晰该位置的房价，了解基本情况；二是明了竞争者的竞争激烈程度，有效的制定产品销售价格及促销方案。

（五）选址地应有一个良好的治安及交通安全状况。

   良好的治安与交通安全状况是顾客选择的必要条件，也在一定因素上决定了品牌形象在消费群中的地位。护肤用品店面必须在终端安全及周边环境上有所保障，使消费者放心。

（六） 心理风水与环境的有机结合。

   很多经营者在经营之初总是要请所谓的风水大师看看风水，实际上是求得心理平衡的一个手段，即 " 心生风水 " 罢了，说得明白一点就是经营者本人在这样的环境中经营是否感到心情舒畅而已，若是，则自然干什么都劲头十足，信心百倍，反之则觉得什么都不顺意，所以店址周围的环境的协调也决定经营的好坏。

基于此，我们建议前店后院的选址标准为： 50-100 平米的商铺

县级商业街： 2500 元 --6000 元 / 月， 2000 元以下的铺面不予考虑。

地级市商铺： 3500 元 --8000 元 / 月， 3000 元以下不予考虑

省会城市： 6000 元 --15000 元， 5000 元以下的铺面则不予考虑

    总之，商铺的价格基本上可以折射出这个段位的人流量及消费的能力，人流大，消费力强，自然会令生意好做，价格虽较之贵一点，但相比之下却便宜很多，举个简单例子，一般的地段，一天人流量千多人，进到店里的也就 100 多人，而商业街每天近万人，进店至少 6 、 7 百人，进店的人多，自然成交的机率就大，这样一算人流量大了好几倍，销售涨了好几倍，但租金却并是按这样的倍数在涨，所以总体来说还是赚了，我们选铺面不只是要考虑租金问题，更重要的是要测算每天能销售多少，选那些人多的地段才是我们首先要考虑的。